אופציית רכישה – פתרון אמריקאים בעלי הון עצמי אולם ללא יכולת לקבל משכנתה

אופצייה רכישה (Lease Option) הינה אלטרנטיבה נוספת באמצעותה ניתן להתמודד עם מחנק האשראי.

מהו חוזה "אופציית רכישה"?

חוזה אופציית רכישה הינו חוזה משולב אשר מצד אחד מאפשר לקונה לגור בשכירות בנכס לתקופה נקובה בחוזה (בד"כ שנה/שנתיים) בדמי שכירות נקובים. לאחר תום התקופה יש לקונה אופציה לרכוש את הנכס במחיר מוסכם מראש (בד"כ מחיר הגובה ממחיר השוק על תחזית עלית המחירים לתקופה הנקובה באופציה). הקונה נותן דמי מקדמה (Down payment) בגובה של עד 10% משווי ההעסקה. כתלות בסיכום בין הצדדים נהוג לבקש דמי שכירות הגבוהים במעט מהמקובל בשוק. נהוג להכיר בחלק משכ"ד כתשלום על חשבון הבית ובכך להגדיל את מחוייבות של הקונה למימוש האופציה. אחזקת הנכס בד"כ מבוצעת ע"י השוכר, למעט תיקונים גדולים (למשל: השוכר משלם את ה-500$ הראשונים של כל תיקון). בתום תקופת האופציה הקונה לוקח משכנתה ומשלים את תהליך הרכישה.

מתי כדאי להשתמש באופציית רכישה?

אופציית רכישה משמשת בעיקר רוכשים המתקשים לקבל משכנתה כעת. הם מקבעים את מחיר הרכישה ומסתמכים על ההנחה כי בעתיד תנאי מתן האשראי יוגמשו.

מה היתרונות של אופציית רכישה מבחינת הקונה?

1. קיבוע של מחיר הרכישה – טוב בעיקר בשוק עולה.
2. הקונה אינו נדרש להעמיד הון עצמי גבוה כפי שהוא נדרש ע"י הבנק.
3. 1. מאפשר לקונה גמישות להחליט האם הוא מעוניין לגור בנכס.

מה היתרונות של אופציית רכישה מבחינת המוכר?

1. המוכר מקבל את המחיר שהוא מבקש עבור הנכס.
2. המוכר אינו אחראי על האחזקה של הנכס בתקופת השכירות (למעט תיקונים גדולים).
3. המוכר יקבל את כל דמי המכירה בתוך שנה/שנתיים (בניגוד לאופציה של "מימון בעלים").

מהם הסיכונים למוכר באופציית רכישה?

1. גרימת נזק לנכס בתקופת השכירות אשר גדולה מדי הקדימה שנתן המוכר.
2. המוכר עדיין חשוף לשינויים במחירי הנדל"ן (במידה וירדו הקונה יבחר שלא לממש את האופציה).
3. ייתכן וגם בתום מועד פקיעת האופציה לא תאושר משכנתה לקונה על הסכום הדרוש עקב הערכת שמאי נמוכה, אי יכולת החזר מספקת וכו'.
4. הסכם מכר מורכב – יש לבצע את ההסכם באמצעות עו"ד מנוסה על מנת שבמקרה של הפרת החוזה מצד הקונה המוכר לא ימצא את עצמו מול שוקת שבורה.

סיכום

"אופציית רכישה" (Lease Option) הינה פתרון נוסף שקיים כיום בשוק הנדל"ן בארה"ב על מנת להתגבר על תנאי מתן האשראי הנוקשים. יחד על "מימון בעלים" (Owner's Finance) פתרונות אלו מאפשרים קיום עסקאות נדל"ן גם כיום וגם בעתיד הקרוב (עד שמחנק האשראי יסתיים). משקיעי הנדל"ן בארה"ב חשופים לסוג עסקאות אלו ויכולים להשתמש ביתרונות של כל אחד מהם בהתאם לאסטרטגיית השקעה האישית שלהם. חשוב מאד ליוועץ במומחים בטרם ביצוע העסקה מכוון שאלו הן עסקאות יותר מורכבות לטומונים בהן מכשולים שכדאי להכיר מראש.