6 דברים שמשקיע נדל”ן בארה”ב חייב לבדוק

אז החלטת להשקיע בנדל”ן בארה”ב, גם (לאחר התחבטויות רבות) החלטת איפה להשקיע, וגם החלטת על התקציב, שאלה חשובה שעומדת בפניך היא מה יש לבדוק לגבי הנכס שבכוונתך לרכוש?

התשובה לשאלה זו ארוכה ומורכבת מסעיפים רבים, אני אציין את עיקרי הדברים:

• מי החברה שדרכה אתה רוכש את הנכס – חשוב לבדוק לגבי זמן  הפעילות שלה בארה”ב בכלל ובאזור המדובר בפרט.
• מהי חברת הניהול – בד”כ הנכסים מנוהלים באמצעות חברת ניהול מקומית או  באמצעות שלוחה של החברה שמוכרת  את הנכס. חשוב לבדוק: כמה נכסים היא מנהלת? מה אחוז התפוסה? מה העלויות שהיא גובה בשוטף? כמה כל תיקון תקלות? והאם יש לה אישור פעילות (בארה”ב זה נדרש)?
• הוצאות – ארנונה וביטוח חלים על בעל הנכס. הם מהווים את ה”סיכון” שלך בתור המשקיע במקרה שאין דייר בנכס. בחלק מהנכסים כגון: דירות (Condominiums) או ביתים פרטיים ב”שכונות סגורות” (Gated Communities), ישנם תשלומי “ועד בית” (HOA – Home Owner Associations), תשלומים אלו עלולים להיות משמעותיים ויכולים להגיע לאלפי דולרים בחודש (!!), בנכסים אלו ה”סיכון” של המשקיע גדל, במקרה של נכס שעומד ללא דייר. יש לבדוק את הנתונים שמועברים ע”י המוכר – למוכר אינטרס להציג את ההוצאות האלו כנמוכים במיוחד.
• מה השכר דירה שניתן לקבל בגין הנכס – למוכר יש אינטרסט מובהק להציג שכ”ד גבוה ע”מ להעלות את התשואה הצפויה על הנכס.
• יש לבדוק את המחיר של הנכס ביחס לנכסים דומים – ישנם אתרים באינטרנט שמציגים הערכות שווי לנכסים וכן דווח על עסקאות נדל”ן בארה”ב עפ”י ערים/אזורים. יש לזכור כי הערכות שווי זה משהו יותר אמורפי ולא תמיד מדוייק (גם למעלה וגם למטה).
• כללי – לעיתים ישנם מגבלות לגבי אזורים מסויים אשר אנחנו לא מכירים משוק הנדל”ן בישראל, כגון: מגבלה על כמות נכסים מושכרים בשכונה מסויימת. כדאי לשאול את המוכר שאלות כלליות על האזור.

בנוגע למאפיינים נוספים של הנכס אשר ישפיעו על עלות האחזקה שלו, כגון: שנת בניה, בית מעץ או מלבנים וכד’, נדון בדברים אלו בפוסט נפרד.
הנקודות העיל הן הנקודות חשובות לבחינה אולם הן מחדדות את הצורך בבחירה נכונה של החברה שדרכה את/ה מבצע את השקעת נדל”ן בארה”ב, זה אולי המסר החשוב ביותר.