למה האמריקאים לא קונים?

“הייתי קונה מיליוני בתים פרטיים בארה”ב אילו יכולתי. לצד המניות בוול סטריט, הבתים הפרטיים הם השקעה אטקרטיבית כיום”, כך אומר וורן באפט, “האורקל מאומהה”, בראיון לרשת CNBC.

לא אחת נשאלת השאלה על ידי משקיעים ספקנים, כיצד יתכן שבתים בארה”ב הם השקעה כה טובה והמשקיעים האמריקאים לא קונים – איפה הקאצ’ (“בעיה”)?

לדברי באפט, אם קונים את הבתים במחירים של היום, ומחזיקים בהם לטווח ארוך, השקעה כזו יכולה אפילו להניב תשואה גבוהה יותר ממניות. באפט ממליץ כיום למי שחושב לרכוש בית בארה”ב לקחת משכנתא ל-30 שנה ולמחזר אותה אם התעריפים יירדו.

באפט, נזכיר, אמר בסוף השבוע כי הוא טעה כשאמר בשנה שעברה ששוק הדיור האמריקני יתאושש במהלך 2011, אך הוא חוזר על ההערכה הזו עכשיו בשנית. לדבריו, ארה”ב מייצרת היום יותר משקי בית ממספר הבתים הנבנים, וזו הסיבה שהביקושים לדירות יגדלו והשוק יתאושש.

אז למה האמריקאים לא רצים וקונים?

“מי שנכווה ברותחין נזהר בצוננין”  –

משפט זה מתוך ספר קוהלת טומן בחובו הבנה עמוקה בפסיכולוגיה אנושית והסבר מצויין לאנומליות שנוצרות בשוק ההון. משבר הנדל”ן העמוק והטראומה הכלכלית חברתית שהוא הותיר אחריו יושבים עמוק בתודעה של כל אחד ואחד מאזרחי ארה”ב. משקי הבית בארה”ב איבדו טריליוני דולרים משוויים כתוצאה מהמשבר. ההתנהלות של האמריקאים בשנים האחרונות אינה נובעת משיקוליים כלכליים קרים אלא מתחושה של פחד.

לא קל לקבל משכנתאות –

שוק המשכנתאות בארה”ב משדר מסר אמביוולנטי (כפול), מצד אחד הריביות על המשכנתאות נמצאות בירידה מתמדת – הרבה מתחת לשיא היסטורי שלילי (דבר שמצביע על העדר ביקוש לאשראי) ומצד שני, לכאורה, אמור להיות ביקוש אדיר למשכנתאות – אנשים מאבדים את בתיהם. ניתן להסביר תופעה זו בכך שכמעט בלתי אפשרי הקבל משכנתא בארה”ב לאזרח מן השורה. הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי מעט מאד אמריקאים עומדים בקריטריונים לקבלת משכנתא (מבנק). קריטריונים אלו משקללים את הקרדיט היסטורי (העדר חדלות פרעון), היקף הכנסה נוכחי, יציבות תעסוקתית וכד’. לווים המאבדים את ביתם בהגדרה אינם עומדים בקריטריונים אלו.

אין הון זמין –

אחד מהשינויים שהתרחשו לאחרונה הוא עלייה משמעותית בהיקף ההון העצמי (Down Payment) לו נדרשים הלווים. הסיבה לכך נעוצה בסיטואציה שנוצרה בזמן משבר הנדל”ן בארה”ב. לווים אשר רכשו נכס ללא הון עצמי/עם הון עצמי בשיעור מאד נמוך, לא הרגישו שום מחוייבים להתאמץ ולהחזיר את המשכנתא כאשר ערך הבתים ירד (הם לא השקיעו הון משמעותי ברכישה ולכן נוח היה להם ל”וותר” על הנכס).
מצב חדש זה בו האמריקאים נדרשים להון עצמי גבוה (במיוחד כאשר קונים נכס שני ואילך) אינו מאפשר לרוב האמריקאים להשקיע בנדל”ן. תרבות הצריכה בארה”ב היא כזו שהם מוציאים את המשכורת  של חודש מאי כבר באפריל…

סיכום

לכאורה ההשאלה – מדוע האמריקאים לא רוכשים נדל”ן במידה וזו השקעה כה אטרקטיבית? – הינה שאלה מצויינת המצביעה על בעיה לוגית, אולם ניתוח מעמיק של הסיבות לרמת המעורבות הנמוכה יחסית של האמריקאים בשוק הנדל”ן המקומי, מצביע כי הסיבה אינה נעוצה בכדאיות ההשקעה אלא בההליכי הרוח של הציבור, המצב הכלכלי בארה”ב, מאפייני תרבות וכד’.

מצב זה יוצר את ההזדמנות ההשקעה עבור משקיעים מכל העולם (אוסטרלים, גרמנים, סיניים, בריטים, ישראלים וכו’) הנוהרים בהמוניהם ורוכשים מכל הבא ליד.