שוק הנדל”ן בארה”ב: מאפיינים, גודל, היקף פעילות

לא אחת פונים אלי משקיעים ומצטטים נתונים סטטיסטיים לגבי השוק האמריקאי – “מס. התחלות הבניה”, “מחירי הנדל”ן”, “כמות המכירות שבוצעו” וכד’. אחד הדברים שרצוי לזכור לגבי השוק האמריקאי זה את הממדים שלו.

רצ”ב מספר נתונים וגרפים ע”מ להבין טוב יותר את הקנה מידה של שוק זה:

היקף המכירות

בארה”ב בין השנים 2000-2006 נמכרו בכל חודש 1,600,000-2,000,000 בכמובן שנתון זה קצת מעוות את המציאות מכוון שהפיזור של הנכסים שנמכרו אינו זהה בכל מדינה (כפי שנראה בהמשך). לשם השוואה, בישראל מדברים על בניה של 40-50,000 נכסים בשנה (זה הכמות הנדרשת ע”מ שלא יווצר עודף ביקוש). חלק מהרוכשים האמריקאים רכשו דירות לשם השקעה או לצורכי  נופש (“בית קיץ” הוא דבר מאד מקובל בארה”ב).

ניתן לראות מהגרף כי לאחר המשבר ירד היקף המכירות בצורה משמעותי עד לרמות של 400,000 דירות בחישוב שנתי (?!?!?). ניתן גם לראות שמאז היקף המכירות לא השתנה משמעותית.

מחירי הנדל”ן

בגרף הזה ניתן לראות כי מחירי הנדל”ן בארה”ב נשחקו ב-25-30% בממוצע. מחירהחציון ירד אף ביותר, והסיבה לכך היא שחיקה משמעותית יותר במחירי דירות היוקרה.

הגרף אינו מנורמל ולכן אין להתייחס למחירים בצורה אבסולוטית אלא למגמה.

השוואה למשברים קודמים

הגרף של מדד הקייס-שילר (מדד של חברת S&P אשר אמור ליצג מגמות בשוק הנדל”ן) מציג כי עוצמת המשבר הנוכחי גדולה בצורה משמעותית ביחס למשבר הקודם שהיה בשנות ה-90.

ניתן לראות שהמדד הגיע לשיא שלילי בשלהי 2009 אולם מאז עדיין אין התאוששות משמעותית.

התפלגות עליות המחירים בתקופת הבועה

במפה הבאה אפשר לראות את ההבדלים המשמעותיים שקיימים בין המדינות השונות בנוגע לעליית המחירים בתקופת הבועה.

מתרשים זה ניתן גם לקבל מידע לגבי ההעדפות של האמריקאים בנוגע לבחירת אזורי מגורים/השקעה. יש לזכור כי תרשים זה לא בהכרח מעיד על האזורים שבהם יהיו עליות מחירים בעתיד.

לסיכום,

אחת הטעויות, שעושים משקיעים ישראלים בנדל”ן בארה”ב, היא לבחון את שוק הנדל”ן האמריקאי ב”עיניים ישראליות”. הגודל של שוק הוא עצום, ולכן לא ניתן להתייחס לדינמיקה (בין אם לטובה ובין אם לרעה) שבו כמקשה אחת. יש לפלח את השוק לאזורים ולנתח את מצב שוק הנדל”ן באותו אזור. האינדיקטורים המתפרסמים לגבי שוק הנדל”ן בארה”ב משמשים בעיקר את מקבלי ההחלטות ברמה המאקרו כלכלית ופחות רלוונטים לבחינה של השקעת נדל”ן ספציפיות.