אל תבחר חברת ניהול לפני שקראת את זה!

חברת ניהול טובה הינה אחד המפתחות להצלחה של השקעה בנדל"ן. חברת ניהול טובה יכולה להבטיח תשואה טובה למשקיע בעוד שאחת רעה תצור תשואה נמוכה גם בנכס טוב.

ישראלים המשקיעים בנדל"ן בארה"ב נאלצים להשתמש בשרותיה של חברת ניהול. בפוסט הנוכחי אני אעסוק בנושאים שחשוב לשים אליהם לב בבואך להתקשר עם חברת ניהול. על מנת להבין היטב את חשיבותה של חברת הניהול בתהליך ההשקעה, יש להבים תחילה כמה דברים לגבי התהליך אופן הפעילות של חברת הניהול:

• מבנה ההתקשרות – בעל הנכס חותם הסכם ניהול מול חברת הניהול. חברת הניהול חותמת על הסכם שכירות מול הדייר. ברוב אין הסכם ישיר בין הדייר לחברת הניהול.
• תפקידי חברת הניהול – גביה של שכ"ד, טיפול בכל פניות הדייר לגבי בעיות ותקלות בנכס.
•  ניתן לסכם עם חברת הניהול שהיא גם מטפלת בנושא הביטוח ותשלום ארנונה.

יש בארה"ב מספר רב של חברות ניהול. הינה מספר דברים שרצוי לשים לב בבואנו להתקשר עם חברת ניהול מסויימת:

• עלויות מקובלות – דמי הניהול המקובלים: 10-12% מדמי השכירות ברוטו. דמי השמה של דייר בנכס:0.6-1 חודשי שכירות. דמי חידוש חוזה לדייר ממשיך: 2-300$. דמי טיפול בתקלות: 10-15% מעלות התיקון שבוצע בנכס.
• יש לוודא כי אינך נדרש לשלם דמי ניהול בגין תקופה בה הנכס אינו מושכר.
• רישיון – חברות ניהול נדרשות לרישיון מתאים מטעם הרשיות. ישנם לא מעט "חברות" שמספקות שרותי ניהול ללא רשיון. אופן ההתנהלות,  והיכולת לפעול מולם במקרה של בעיה מוגבלים עד מאד.
• מסגרת ההתקשרות – יש לוודא – מהי מסגרת הזמנים לחוזה (המומלצת היא שנתית מתחדשת)? מהן הסנקציות בגין הפרת החוזה לפני המועד (בד"כ מדובר על 2-3 דמי ניהול חודשיים)? מהי התראה המוקדמת בגין סיום התקשרות (בד"כ חודש)? וכו'
• יש לוודא כי קיים סעיף המתיר הפסקת התקשרות עם חברת הניהול במקרה של תפקוד לקוי של חברת הניהול.
• יש לסכם מול חברת הניהול בכתב – מהו מועד העברת דמי השכירות, לאיזה חשבון, מהו מבנה ותדירות דו"ח הפעילות בגין הנכס (מומלץ כל חודש).
• יש לוודא סעיף אשר קובע רף לעלות תיקון בנכס שמעליו מחוייבת חברת הניהול ליידע את הבעלים (הרף המקובל הוא באזור ה-200$).
• היקף הפעילות – חברות ניהול רווחיות מעל 100 נכסים. במידה ומדובר בחברת ניהול קטנה קיים חשש כי הם יאלצו לעשות כל מני "תרגילים" בכדי לשמור על רווחיותה על חשבון המשקיע. החיסרון של חברת ניהול גדולה הוא  בעיקר סביב יכולתה לגלות גמישות לצורכי המשקיע.
• מרכז אזור הפעילות – ישנה חשיבות לכך שלחברת הניהול פעילות משמעותית באזור שבו נמצא הנכס שלך. הדבר בא לידי ביטוי בתדירות המעבר של אנשיה בסמוך לנכס שלך, בהכרות עם האוכלוסיה המקומית ובהכרות של האוכלוסיה המקומית עם חברת הניהול זו. נכס שיהיה רחוק ממרכז הפעילות של החברה הוא בבחינת "רחוק מהעין, רחוק מהלב".

לסיכום

לחברת הניהול ישנה חשיבות גדולה במידת ההצלחה של ההשקעה בארה"ב. יש נטייה להתייחס אליה כאל מס  שאנו נדרשים לשלם, ולכן אנו מנסים לצמצמו למינימום האפשר. אולם מניסיוני ישנה חשיבות לבחור בחברת ניהול מקומית, מנוסה ומסודרת אשר מתאימה לצרכים של משקיע "רחוק" ולאו דווקא להאחז בנושא דמי הניהול כמדד עיקרי בבחירת חברת הניהול.

יש לבחון היטב את חוזה הניהול ולוודא שאין בו תנאים מקפחים. אולם חשוב יותר לקבל חוות דעת חיובית על חברת הניהול מכוון שאף משקיע אינו מעוניין לנהל הליך משפטי מול חברת הניהול.