מה שמושך אותי לשוק הנדל"ן הוא השילוב ששוק זה מציע בין מספר מקורות ערוצי רווח: רווח מהכנסה פאסיבית, רווח מעליית ערך. מדובר בשילוב של שני ערוצי הרווח המקובלים בשוק ההון: מניות ואגרות חוב.
המשקיעים במניות מצפים לעליית ערך והמשקיעים באג"ח מצפים לתשואה קבועה. שוק הנדל"ן מציע את שניהם וגם יתרון נוסף שממנו יותר קשה למשקיע פרטי בשוק ההון להנות והוא מינוף, כלומר מימון זר/משכנתא. בנושא מינוף נדון בפוסט נפרד.
מה גרם למחירים לרדת?
בכדי לענות על השאלה "מה יגרום למחירי הנדל"ן בארה"ב לעלות?" יש תחילה להבין מה גרם להם לרדת. הנפילה במחירי הנדל"ן בארה"ב נוצרה כתוצאה מינוף יתר של האמריקאי הממוצע, במילים אחרות האמריקאים לקחו יותר מדי אשראי. לווה ממוצע בתקופה שלפני משבר הסאב-פריים היה יכול להגיע ל-90% משכנתא ולעיתים אף מעל 100% (הבנקים הסתמכו על כך שהמחירים ימשיכו לעלות ולכן אחוזי המימון יורדים כשמחיר הנכס ממשיך לעלות). כאשר עליית המחירים נעצרה, הבנקים דרשו מהרוכשים להחזיר חלק מהמשכנתא. הרוכשים מצדם לא יכלו והבנקים לקחו להם את הנכסים. כאשר הדבר נעשה בהיקף גדול מאד והבנקים נתקעו עם מלאים של נכסים, ללא יכולת להפטר מהם. במקביל לעלייה עצומה במלאי הנכסים המעוקלים הבנקים הפסיקו להעניק אשראי (משכנתאות) לרוכשי דירות. התוצאה – המחירים החלו לצנוח, בחלק מהאזורים הגיעו רמות המחירים אל מתחת לעלות הבניה !!
זו הסיבה שהנגיד ובכירי מערכת הבנקאות בישראל מודאגים מאחוזי המימון של רוכשי הדירות ומבקשים להקטין את האשראי/הסיכון של הבנקים ע"י העלת ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה (מ-20% בערך לפני 5 שנים ל-40% כיום).
מה יגרום למחירים לעלות?
אין אפשרות להשאיר תגובה