מה מניע את עליית המחירים המהירה בשוק הנדל"ן בארה"ב?

עליות המחירים בשוק הנדל"ן בארה"ב שוברות שיאים. על פי מדד קייס-שילר, מחירי הנדל"ן בארה"ב עלו במהלך 2012 ב-6.8%, העלייה הגדולה ביותר מאז 2008. אז מה מניע את העליית המחירים?

שיעור הריבית הנמוך

שער הריבית הנמוך והעובדה כי השיפור בכלכלה אינו מגובה בהעלאת ריבית תומך בזינוק מחירי הנדל"ן. כיצד? בגלל שער הריבית הנמוך מאד היסטורית (הרבה יותר נמוך משער הריבית בתקופת הבועה – ראה גרפים בהמשך), שחרור מחנק האשראי מצד הבנקים מאפשר לללוים עם הכנסה מסויימת ללוות כיום הרבה יותר כסף משייכלו בעבר. כמה יותר? למעלה מ-30% יותר!! משמעות הדבר הוא שלווים יכולים להציע סכום גבוה יותר בגין נכס ממה שיכלו בעבר ועדיין לשלם את אותו החזר חודשי.

קרנות השקעה  בנדל"ן

לשער הריבית הנמוך ישנה השפעה נוספת על הכלכלה האמריקאית ובעיקר שוק ההון. השיפור באינדיקטורים מקרו כלכליים מחזירים את התאבון להשקעות ומורידים את סף הפחד. גופי השקעה גדולים (קרנות גידור, קרנות REIT ועוד) מגלים את שוק הנדל"ן הפרטי למגורים כאופציה אטרקטיבית להשקעה בעיקר בתקופה בה התשואה בשוק מאד נמוכה והיצע הכסף להשקעה הופך ליותר ויותר זמין.
מונח חדש שקיים בשוק, REO to Rental, מסביר מהי האסטרטגיה החדשה של קרנות ההשקעה. קונים נכסים  מעוקלים ומשכירים אותם בתשואות שנעות בין 6-10%. גופים אלו (עם כיסים עמוקים מאד) המשלמים במזומן גורמים לעליית מחירים ומרחיקים את המשקיע הפשוט או האזרח האמריקאי מהיכולת לנצל את המחירים הנמוכים יחסית שעדיין קיימים בשוק.
על מנת לסבר את האוזן – מדובר על קרנות השקעה המעוניינות לקנות בתים ב-10 מיליארד דולר ב-2013, זהו 15% מכלל הבתים הנמצאים המצוקה!! ברור שלפעילות זו יש השפעה דרמטית על קצב עליית המחירים.

סיכום

האם דינמיקה של עליית מחירים מהירה טובה? כמו תמיד התשובה היא תלוי למי. לאלו המחזיקים נכסים ומעוניינים לממש, המגמה מצויינת. גם אלו שמחזיקים נכסים לשם שכירות, מצבם מצויין מכוון שכניסת קרנות ההשקעה לשוק גורמות לעליית מחירי הנכסים וכתוצאה מכך גם לעליית מחירי השכירות.

למשפרי הדיור ורוכשי הבתים הארה"ב המגמה של עליית מחירים מואצת אינה טובה כמובן. למשקיעים הרוצים להכנס לשוק הנדל"ן בארה"ב, רף הכניסה עולה ו"חלון ההזדמנויות" הולך ונסגר. עדיין ניתן לקבל בשוק הנדל"ן בארה"ב תשואות עודפות.