מה עושים כשדייר לא משלם?

כמשקיעי נדל"ן, אנו נאלצים לעיתים להתמודד עם "הפתעות" לא נעימות. אחת ההפתעות מסוג זה הינה דייר שאינו משלם.

בישראל, מכוון שהחוק אינו מגן בצורה מספקת על הבעלי הנכסים, עלול להיווצר מצב בו בעל הבית "תקוע" עם דייר אשר אינו משלם שכירות במשך חודשים ארוכים עד שיושלם תהליך פינויו מן הנכס. עיקר בעיה בישראל נובעת מן העומס שקיים בבימ"ש כך שעיקר ההמתנה הינה לסיום ההליך השיפוטי.

בארה"ב זכות הקניין משמעותית מאד בתודעה הציבורית ולכן  החוק והמערכת משפטית מוכנים ומזומנים להגן על זכות זו. תחילה אציין כי החקיקה ותהליך הפינוי עלולים להשתנות ממדינה למדינה והתיאור המופיע בפוסט זה רלוונטי למדינות פלורידה וג'ורג'יה. במידה ואתה בוחר להשקיע במקומות אחרים חשוב מאד לבדוק את החקיקה המקומית בנושא, למשל: בניו-יורק החוק מוטה יותר לטובת השוכר ביחס לג'ורג'יה ופלורידה.

תיאור תהליך הפינוי

חוזה שכירות סטנדרטי מאפשר לדייר לשלם את השכירות עד החמישי לכל חודש. התשלום מבוצע באמצעות שיק, הפקדה לחשבון או מזומן שנגבה ישירות מן השוכר. שיק בארה"ב עלול ל"חזור" (ללא כיסוי) עד לשבעה ימים ממועד הפקדתו. אי לכך לעיתים חברת הניהול לא יודעת ששכ"ד לא שולם עד כמעט אמצע החודש.

כאשר חברת הניהול מגלה כי שכ"ד לא הופקד היא שולחת מכתב התראה (Default) המודיע לדייר באופן רשמי שהוא נמצא בהפרה. בד"כ לדייר נתנים מספר ימים (עד 7 ימים) על מנת לתקן את ההפרה. רק לאחר תקופה זו חברת הניהול תתחיל בהליך הפינוי (Eviction).

תהליך הפינוי מתחיל בפניה לבימ"ש. לאחר פתיחת התיק והגשת כתב התביעה לפינוי לדייר, ניתנת לדייר תקופה  של מספר ימים (7-10 ימי עסקים) להשיב האם הוא מעוניין להישפט או לא. דיירים יבקשו להישפט במידה ויש להם סיבות/טענות כלפי בעל הבית שבגינו הם לא שלמו את שכ"ד. במידה והדייר בחר להישפט נקבע תוך זמן קצר מועד למשפט (בד"כ תוך שבועיים עד חודש כתלות בעומס). במידה והדייר בחר שלא להישפט (מצב זה קורה בד"כ כאשר הדייר  לא שילם עקב קשיים פיננסיים) מוצא כנגד הדייר צו פינוי מיידי.

לאחר קבלת צו הפינוי בין אם לאחר המשפט ולבין אם ללא משפט, יש לתאם מועד לפינוי עם השריף. בכל מחוז ישנה הגדרה לכמות האנשים שצריכים להתלוות עם השריף במועד הפינוי לבית השוכר. אותם אנשים אמונים על אריזת הציוד של השוכר ופינויו מן הנכס (הציוד של השוכר מושאר בשפת הרחוב !?!).

משך התהליך הפינוי כולו נע בין חודש לחודש וחצי מהתחלתו.

**** יתכן והתהליך ישתנה במעט בין חברות הניהול השונות *****

עלויות

עלויות תהליך הפינוי מורכבות ממספר סעיפים:

הגשת הבקשה לבימ"ש -70-110$

במידה נקבע משפט נדרש להגיע לבימ"ש נציג מטעם בעל הנכס עלות מקובלת 150-400$ (ההבדל הוא בין הגעה ל נציג חברת הניהול או עו"ד)

עלות הבאת 3 אנשים לפינוי הנכס – 400-500$

חברת ניהול סטנדרטית מטפלת בתהליך מקצה לקצה. יש לקחת בחשבון שההליך יבוצע בד"כ באמצעות חברה חיצונית (ספק משנה) וחברת הניהול גובה עמלה בגין כל שלב בתהליך. חשוב מאד (!!) לבדוק בהסכם הניהול את העלויות שגובה חברת הניהול בגין תהליך הפינוי.

גביית החוב מהדייר

במסגרת ההליך השיפוטי בנוגע לפינוי הנכס נפסק היקף החוב של הדייר כלפי בעל הנכס, החוב יורכב משכ"ד החסר, קנסות בגין פיגורים והוצאות משפט מסויימות. יש לקחת בחשבון פסק דין של בימ"ש אינו מספק על מנת לקבל את הכסף. לא אחת כושר הפרעון של דייר נמוך מאד ואין ממי לגבות את החוב. במידה והדייר עובד במקום מסודר אזי אפשר לעקל לו חלק מן המשכורת, הליך זה מבוצע בנפרד בדומה להוצאה לפועל בישראל. יש לקחת בחשבון כי הליך זה גם כן עולה קצת כסף ולא תמיד מצליח.

הפקדון – הינו הכסף הוודאי היחיד שעומד לזכות בעל הבית על מנת לפצותו במקרה כזה. יש להקפיד כי חברת הניהול לוקחת פיקדון מלא מן הדייר בטרם הוא נכנס לנכס. ייעודו של הפיקדון מוגדר בחוק. והוא אינו מיועד למקרה של פינוי בלבד, אולם במקרה זה הוא כסף וודאי וזמין. אסור להשתמש בכספי פיקדון ללא צו פינוי מבימ"ש.

רישום ציבורי

במידה ובימ"ש פסק על צו פינוי בגין הפרה של חוזה השכירות, רישום זה מופיע תחת מספר הזהות (SSN) והשם של הדייר בחוזה השכירות. רישום זה פתוח לקהל הרחב. יש לוודא מול חברת הניהול שהיא בודקת לגבי דייר פוטציאלי רישום של צווי פינוי במחוזות השונים בסביבת הנכס.

 לסיכום

הזכות לקניין הינה זכות חשובה ומוגנת היטב בחקיקה האמריקאית. המערכת השופטת מאד יעילה בתהליך פינוי דייר סרבן מן הנכס. גביית החוב מדייר שאינו משלם שכר דירה עלול להיות בעייתי בעיקר אם אין לו מקום עבודה מסודר. הכסף הוודאי והזמין ביותר שעומד לזכות בעל הבית הינו הפקדון, ולכן יש להקפיד כי חברת הניהול קבלה את מלוא הפקדון מן הדייר בטרם הוא נכנס לנכס. אני חייב לציין כי למרות הכתוב לעיל דיירים אשר מאחרים בתשלום שכ"ד מעבר ל-5 לחודש אינו דבר לא שכיח אולם רובם המכריע משלימים את התשלום בהמשך החודש.