מבנה בעלות – 5 דברים שחייבים להכיר לפני שקונים נדל"ן בארה"ב

משקיעי נדל"ן פרטיים בישראל בד"כ מעדיפים להחזיק את הנכסים שהם רוכשים באופן פרטי. הסיבות לכך הם רבות, בין היתר: הטבות מס, עלויות האחזקה של חברה וכו'. יוצאים מן הכלל הם אלו שזהו עיסוקם ולא יכולים להנות מהטבות המס הגלומות באחזקה פרטית ממילא.

באותה דילמה נתקלים משקיעים פרטיים המעוניינים לרכוש נדל"ן בארה"ב. ישנם כמה  אפשרויות להחזיק את נכסי הנדל"ן:

1. אחזקה באופן פרטי
2. אחזקה האמצעות חברה (LLC, LLP)
3. אחזקה באופן פרטי של הנכס וניהולו באמצעות חברה.

אנסה לעשות קצת סדר בבלגן. ישנן מספר השלכות לאופן אחזקת הנכס:

1. מיסוי – משקיע זר אשר מחזיק נכס נדל"ן בארה"ב מחוייב לנכות תשלום מס במקור (10-15%) מההכנסות השוטפות (הכנסות משכ"ד) במידה והמשקיע זכאי להחזרי מס (בגלל הוצאות, פחת וכד') הוא יוכל לקבל את החזר המס כאשר יגיש את הדוחות השנתיים (כל אדם שיש לו פעילות כלכלית בארה"ב נדרש להגיש דוחות לרשויות המס). הדבר נכון גם לגבי מכירת נכס נדל"ן בארה"ב (מס שבח 20%). התוצאה הישירה של החוק היא שאדם פרטי מחוייב להמתין לסוף שנת מס ע"מ לקבל החזרים בגין הוצאותיו. הדבר אינו נכון לגבי חברה אמריקאית, עבורה אין צורך בניקוי מס במקור.
2. ביטוח – ביטוח נכס נדל"ן בארה"ב המוחזק ע"י לאדם פרטי זול יותר בכמה מאות דולרים לשנה מאשר ביטוח אותו הנכס המוחזק ע"י חברה, בעיקר מכוון שביטוח צד שלישי ניתן בעלות מופחתת משמעותית ביחס לביטוח כזה עובר חברה.
3. הוצאות אחזקת חברה – הוצאות החזקת חברה (LLC, LLP) מוערכות בכ-500$ בשנה (עלול להשתנות מתקופה לתקופה וממדינה למדינה) וכוללות אגרה והגשת דו"ח שנתי (את הדו"ח נדרש להגיש גם כפרטי ע"מ לקבל החזרים)
4. הגנה משפטית – חברות ה-LLC, LLP מאפשרות הגנה משפטית טובה יותר בפני תביעות מצד שלישי או מפני נושים במקרה של חובות (כמו חברה בע"מ בישראל).
5. חוק העזבון – על פי החוק בארה"ב המדינה ממסה (מלשון מס) ירושות עד ל-50% משוויין (מעל 250K$), כלומר במקרה של מוות, חלילה, היורשים עלולים להדרש לשלם מס בגובה של עד 50% משווי הנכס. אחזקה באמצעות חברה יכול להגן על היורשים מתשלום מס זה.

סיכום

ניתן לראות כי ישנן יתרונות וחסרונות לכל מבנה אחזקה. אולם במידה ובכוונתך להשקיע ביותר מנכס נדל"ן אחד ישנה עדיפות ברורה לאחזקה באמצעות חברה, מכוון שהוצאות ניהול החברה משולמים ללא תלות בהיקף הנכסים שהיא מנהלת – היתרונות של אחזקת נדל"ן בארה"ב באמצעות חברה מתקיימים והעלויות של אחזקת החברה קטנים.

** אין האמור לעיל להוות תחליף לייעוץ מס/משפטי מקצועי בנושא. האמור לעיל מובא כשרות לקורא בלבד **