נדל"ן בארה"ב: תשואה שנתית vs עליית ערך

אחת הדילמות שמעסיקות משקיעי נדל"ן רבים היא האם להשקיע בנדל"ן בעל תשואה שוטפת גבוהה או בנדל"ן בעל פוטנציאל גדול לעליית ערך.

מהי הדילמה?

כאשר קונים נדל"ן להשקעה ישנם שני מקורות רווח עקריים:

1. תשואה שנתית – הנכס מושכר ובשיאפה מייצר רווח לבעליו. הרווח הוא הסכום שנותר מסך ההכנסה מן השכירות פחות סך הוצאות האחזקה של הנכס.  התשואה השנתית על הנכס היא הרווח של בעלים חלקי סך עלויות רכישת הנכס (בפוסט קודם התייחסתי להבדלים שבין תשואה ברוטו לתשואה נטו).
2. עליית ערך – הרווח שנוצר כתוצאה מן העלייה של מחיר הנכס ביחס למחיר שבו הוא נקנה.

מה הפרמטרים המשפיעים על איכות הנכס?

איכותו של נכס נקבעת לפני פרמטרים רבים, בינהם:

1. מיקום, מיקום, מיקום.
2. איכות הבניה – מאיזה חומרים בנוי הנכס ואיכות העבודה.
3. תכנון אדריכלי
4. שנת בניה
5. היצע וביקוש (Timing).
6. קרבה לשירותים ציבוריים – מרכזי מסחר, שירותי קהילה, בתי ספר וכד'.

ועוד..

האם קיים קשר בין תשואה משכירות ובין איכות הנכס?

התשובה היא בהחלט כן ! אולם להפתעתנו היחס הוא הפוך. נכס שנחשב ליותר איכותי יניב בד"כ תשואה יותר נמוכה מאשר נכס פחות איכותי. גובה התשואה ישתנה מאזור לאזור וממדינה למדינה אולם תמיד יתקיים ההבדל בתשואה בין נכס איכותי לנכס פחות איכותי.

מדוע נכס איכותי יניב תשואה נמוכה מנכס פחות איכותי?

ההיגיון יטען כי עבור נכס יותר איכותי שוכרים ישלמו יותר מאשר עבור נכס פחות איכותי. הדבר כמובן נכון אולם מכוון שתשואה נמדדת כיחס שבין ההכנסה שהנכס מייצר ועלות הנכס, מבחן התוצאה מראה כי התשואה עבור נכס יותר איכותי נמוכה מן התשואה עבור נכס איכותי. ההסבר לכך נעוץ בעובדה כי נכס פחות איכותי מגלם בתוכו סיכון גבוה יותר (בלאי, חוסר תפיסות, דיירים פחות איכותיים, תחלופה גבוהה). בשוק חופשי התגמול בגין סיכון יותר גבוה הוא תשואה יותר גבוהה.

מה הפרמטרים המשפיעים על עליית ערך של נכס?

עיקר הפרמטרים המשפיעים על עליית הערך הם מצב הכלכלי בשוק והיצע וביקוש הנובעים משינוי בציפיות והעדפות של הקונים וחוסר יכולת השוק לספק דרישות אלו. נכסים שונים יחוו עליית ערך שונה כתלות במיקום הנכס, איכותו, ופרמטרים נוספים.

האם אי אפשר לשלב בין שניהם?

בחינה של התנהגות מחירי הנדל"ן בארה"ב מראה כי עליית המחירים הקיצונית ביותר (באחוזים) מתרחשת בשתי נקודות הקיצון של הסקאלה: בנדל"ן היוקרה ובנדל"ן באיכות הנמוכה. הנדל"ן באיכות הנמוכה מניב את תשואה הגבוהה ביותר ולכן לכאורה ישנה נוסחה מנצחת. נשקיע בנכסים באיכות נמוכה, ונהנה מתשואה גבוהה ומעליית ערך גבוהה. ישנו פקטור אחד שלא הכנסנו למשוואה והוא הסיכון שנובע מהביקוש לנכסים באיכות נמוכה, הן הביקוש להשכרה והן הביקוש לרכישה. על כן חשוב לנתח היטב איזה סיכון  את/ה מעוניין/ת לקחת ולהתאים את סוג הנכס להשקעה זו.