7 סיבות מדוע עדיין כדאי לקנות נדל"ן בארה"ב

לקורא המתמיד נראה מהפוסטים האחרונים כי שוק הנדל"ן האמריקאי "רותח", וכי השקעה בנכס נדל"ן בארה"ב כבר אינה כדאית. בחינה מעמיקה של הנתונים מראה כי גם כיום קניית נדל"ן בארה"ב משתלמת מאד ובהספקטים מסויימים אף יותר מבעבר.

העדר חלופות השקעה

הריבית במשק משפיעה בצורה מאד משמעותית על שוק הנדל"ן. ריבית נמוכה מעלה את האטרקטיביות של השקעה בנדל"ן. כשהריבית על פקמ"ים/אג"חים נעה באזור ה-5% השקעה בנדל"ן הופכת פחות אטרקטיבית.  אולם כשהריבית על אותם אפיקי השקעה נעה באזור ה-0.5% אזי 2-3% תשואת שכירות מהווה חלופה מאד משתלמת. סביבת ריבית נמוכה גורמת עלייה במחירי הנדל"ן. סביבת הריבית אינה אמורה להשתנות בצורה משמעותית בטווח הזמן הקרוב עפ"י ג'נט ילן, יו"ר הבנק המרכזי בארה"ב.

הריבית על המשכנתאות ברמות שפל

מדד הזמינות (Affordability Index) בארה"ב הינו מדד המציג כמה "קל" או "קשה" לקנות בית. מדד זה מפורסם אחת לרבעון ומשקלל בין היתר את השכר הממוצע, מחיר נכס ממוצע, והריבית על המשכנתה. לשיעור הריבית על המשכנתה יש השפעה גדולה מאד על ההחזר החודשי וכתצואה מכך על גובה ההלוואה שיוכל רוכש פוטנציאלי לקבל. ריבית נמוכה (צפוי שתשאר כך עוד תקופה לא קצרה) מאפשרת קבלת הלוואה גדולה יותר (עבור אותו החזר חודשי) וכתוצאה מכך להציע מחיר גבוה יותר על נכס מבוקש. הריבית הנמוכה מעודדת עליית מחירים.

מלאי הנכסים הקיימים בשפל

מלאי הנכסים בקיימים לרכישה נמצא בשפל מזה כמה חודשים. מספר התחלות הבניה לא השתנה דרמתית בשנה האחרונה, וגם מאפייני הנכסים החדשים שנבנים לא בהכרח תואם את צורכי השוק. מחסור בבתים בשילוב עם עלייה בביקוש גורם להמשך עליית המחירים.

הכלכלה האמריקאית במגמת שיפור

אינדקטורים רבים מעידים כי הכלכלה האמריקאית ממשיכה להתאושש ואף עברה בחלק מהמדדים את הרמות שהיו טרום המשבר, למשל:

1. מדד "ייצור מקומות תעסוקה" עבר את הרמות 2008 – גרף.
2. מדד "ההוצאה היומית הממוצעת" הגיע לרמות 2009 – גרף.
3. מדד "הפחד מאיבוד מקום העבודה" חזר לרמות של לפני המשבר 2007 – גרף.
4. "מדד אמון" חצה לראשונה מאז תחילת המשבר את סף 50% אמריקאים שמאמינים שטוב להם – גרף.

כאשר הכלכלה מתאוששת שוק הנדל"ן מתאושש. השניים קשורים אחד בשני ומשפיעים אחד על השני (לחיוב ולשלילה).

דולר מטבע חזק ויציב

הדולר חוזר להיות המטבע החזק בעולם (מדד הדולר – גרף) ביחס למטבעות החשובים האחרים: יורו (גרף), ין, וכד'. זאת למרות שהריבית על הדולר נמצאת ברמה הכי נמוכה מאז ומעולם. התחזקות הדולר מעידה על האימון שנותנים המשקיעים בעולם בחוסנה של הכלכלה האמריקאית ובמטבע עצמו. מגמת התחזקות זו טומנת בחובה פוטנציאל לרווח נוסף כתוצאה מהשקעה בנכסים דולריים.

עלויות עסקה נמוכות

שר האוצר, כחלון, נלחם במשקיעי הנדל"ן בישראל באמצעות (בין היתר) העלאת מס הרכישה, בעיקר עבור אלו שהנכס מהווה השקעה מבחינתם (כלומר נכס שני ואילך). כחלון מאמין כי ניתן להוריד את מחירי הנדל"ן בישראל באמצעות הגדלת "עלויות העסקה", כלומר הכסף שנדרש משקיע נדל"ן לשלם במועד רכישת הנכס ואשר אינו חלק מן הנכס עצמו, לדוגמא: מס רכישה, עו"ד, דמי תיווך וכו'. עלויות אלו נמצאות במגמת עלייה בשנים האחרונות ונעות בין 6-12% משווי העסקה. כלומר ביום רכישת הנכס המשקיע הפסיד בין שנתיים לשלוש שנות שכירות. עלויות רכישת נדל"ן בארה"ב נמוכות משמעותית.

מימוש מהיר

אחת המגבלות בהשקעת נדל"ן בארה"ב היא יכולת מימוש מהיר, כלומר כמה מהר ניתן למכור את הנכס במידת הצורך. נדל"ן בארה"ב בשנים שלאחר המשבר אופיין בנזילות נמוכה (לקח זמן רב למכור את הנכס). בשנה האחרונה, השיפור בכלכלה בשילוב עם מיעוט התחלות הבניה, ייצר ביקוש גדול לנכסים והקטין את הזמן הממוצע שנכס (המתומחר כראוי) נמצא בשוק (לעיתים ימים ספורים בלבד). היכולת לממש את הנכס במהירות מבטלת את החיסרון העיקרי בהשקעה בנדל"ן.

סיכום

עליית מחירי נדל"ן בארה"ב בשנה האחרונה לא הפכה את ההשקעה בבתים פרטיים ללא כדאית. הההיפך הוא הנכון! הירידה ברמת הסיכון בשילוב עם התשואה העודפת בסביבת ריבית כל כך נמוכה הופכים את ההשקעה לאטרקטיבית אף יותר.