פלורידה
פלורידה הינה חצי אי בצפונו של מפרץ מקסיקו והיא גובלת במזרחה באוקיינוס האטלנטי. האקלים בפלורידה הינו סובטרופי לח. באזור דרומה של המדינה האקלים טרופי. החורף והסתיו חמימים ויבשים, והאביב והקיץ חמים ולחים.
כלכלתה של פלורידה היא ה-4 בגודלה בארה”ב, היא מתבססת בעיקר על תיירות ומסחר. מזג האוויר החם וחופי הרחצה הארוכים מהווים אתר תיירות מועדף. במדינה מספר רב של אטרקציות תיירותיות ובהם דיסניוורלד, סי-וורלד, אולפני יוניברסל פלורידה, מרכז החלל קנדי (הנמצא בקייפ קנברל קנדי). עיקר התיירות מתרכזת באורלנדו, מיאמי וטמפה.
פלורידה היא המדינה ה-4 המאוכלסת ביותר בארה”ב. האוכלוסיה שלה מונה קצת פחות מ-19,000,000 איש נכון ל-2010. 75% מהאוכלוסיה של פלורידה לבנה. 4% מהאוכלוסיה הם יהודים. רבים מאוכלוסיית פלורידה היא פנסיונרים , אשר לאחר יציאתם לגמלאות, עברו מכל רחבי ארצות הברית, בעיקר האזורים הקרים, לפלורידה, ע”מ לנפוש וליהנות ממזג האוויר החמים. מסיבה זו יש בפלורידה אחוז גבוה של נהגים קשישים, עסקים הפונים אל קשישים ומתנהלים בה, יחסית, הרבה מחקרים הקשורים בזיקנה. בעוד שבמדינות אחרות האוכלוסיה המבוגרת מהווה “נטל” על הכלכלה, בפלורידה אוכלוסיה זו היא אחד מגורמי הצמיחה החשובים.
פלורידה היתה חלק מן המדינות שנפגעו קשה מאד כתוצאה משבר הסאב-פריים ב-2008. השילוב של עומק המשבר ומאפיינים היסטורים שתומכים בצמיחת הכלכלה ( מסחר, תיירות, אקלים נוח, גישה לים) יוצרים את ההזדמנות הנדל”נית. חשוב להכיר כי לא כל סוגי הנדל”ן בפלורדיה יתאוששו באותה מהירות ולכן כדאי להתמקד ב-Bread & butter, כלומר בנכסים שרוב האמריקאים בוחרים לקנות – בתים פרטיים (SFH-Single Family Homes).
קייפ-קורל (Cape Coral)
על העיר
כללי
קייפ קורל היא עיר חדשה יחסית אשר נוסדה ב-1957 במחוז לי (LEE), ביחד עם פורט מייר (Fort Myers) וליה אקיירס (Lehigh Acres) הם מרכיבים את מטרופולין שנקרא קייפ קורל-פורט מיירס.
קייפ-קורל מונה כ-154,000 תושבים. שטח של העיר הוא 310 קמ”ר העיר נמצאת על גבי חצי אי גדול ומרשים על מפרץ מקסיקו. בעיר נחצבו כ-600 ק”מ של תעלות מים. האקלים בקייפ –קורל הוא סוב טורפי עם ממוצע של 355 ימי שמש בשנה (!).
קייפ קורל היא העיר הגדולה ביותר בין טמפה למיאמי. היא שייכת למטרופלין שנקרה קייפ קורל-פורט מאייר מטרופולין המונה כ-650,000 איש. באוכלוסיה בקייפ קורל היא ברובה לבנה (80% לא כולל היספנים לבנים) מספר התושבים בעיר גדל ב-50% בעשור האחרון, וב-500% (!) בשלושים שנה האחרונות.
חינוך
בקייפ קורל יש מגוון רחב של בתי ספר ציבוריים ופרטיים ברמה גבוהה. בתחום ההשכלה הגבוהה, יש בקייפ קורל קולג’ אחד – Edison State College המציע לימודים לתואר ראשון במגוון רחב של תחומים, בקולג’ לומדים כ-16,000 סטודנטים. בפורט מיירס הוקמה אוניברסיטה יחסית חדשה (לפני 13 שנים), באוניברסיטה לומדים כ-12,000 סטודנטים.
כלכלה
הכלכלה בקייפ קורל מבוססת בעיקר כל מתן שירותים ציבורים, שירותי בריאות, מסחר (ישנם מרכזים מסחריים רבים), ונדל”ן. פרוייקטים כלכליים משפיעים על התעסוקה:
- בית חולים לותיקי צבא (VA Hospital) – בי”ח חדש בשטח של 20 דונם אשר צפוי להיות מושלם ב-2011 ויספק תעסוקה לתושבי האזור, כ-80% מן הספקים והתת-קבלים בפרוייקט הם מאזור קייפ קורל.
- המשך פיתוח תשתית הביוב – פרוייקט זה החל לפני כמה שנים (בעבר הבתים היו מחוברים לבורות ניקוז) וימשך בשנים בקרובות כאשר הכוונה היא לחבר את כל הבתים לתשתית ביוב.
- גידול של 32% (2011) בהיקף עסקים קטנים חדשים בעיר פורט מיירס השכנה.
תשתיות/תחבורה
כביש אינטרסטייט 75 עובר ליד קייפ קורל ומחבר אותה בצפון עם טמפה והמערב עם מיאמי. ישנם מספר גשרים המחברים את קייפ קורל עם הפורט מיירס. קייפ קורל נמצאת בטווח של 20 ק”מ משדה התעופה הבנילאומי Southwest Florida International Airport. בעיר ישנו בית חולים, ישנם מספר מרינות ומועדוני גולף.
נדל”ן בקייפ קורל
כללי
העיר קייפ קורל מתאפיינת בבניה נמוכה. במהלך שנות ה-2000 החלה תנופת בניה מאסיבית בקייפ קורל. רוב הנדל”ן בקייפ קורל הוא בתים פרטיים בני עשר שנים ומטה. במסגרת תנופת הבניה הוכשרו קרקעות רבות לבניה ומחירם נעו בין 60K-100K$ לחלקה בת דונם (0.23 אקר) כולל פיתוח. מחירי הנכסים בקייפ קורל הרקיעו ונעו בין 250K-300K$. הבניה בוצעה בסטנדרט די אחיד ועיצוב הבתים די דומה.
משבר הסאב פריים
כיום ניתן לראות כי עדיין ישנן חלקות רבות ללא בניה, מחיר הקרקעות ירד משמעותי וכיום ניתן לרכוש חלקות קרקע בכמה אלפי דולרים בודדים. כיום, כמעט ואין מסחר בקרקעות. מחיר הבתים צנח בצורה משמעותי לעיתים ב-75% מהמחיר בו נמכר הנכס שלוש שנים קודם. לאחרונה ישנה התעוררות של שוק הנדל”ן, בחינה של מחירי הנכסים (Y-o-Y) מראה על עליה של כ-5%.
מאפייני בית פרטי בקייפ קורל:
| סעיף | פירוט |
|---|---|
| גודל חלקה (ממוצע) | 0.23 אקר (1 דונם) |
| גודל שטח המגורים | 1500-1800 רגל רבוע (150-180 מ”ר ~ ) |
| חומרי בניה | לבנים |
| חדרי שינה | 3-4 |
| שירותים | 2-3 (0.5 שירותים הכוונה לאסלה ללא אמבטיה) |
| מחיר בניה (ללא קרקע ופיתוח) | 90-110$ לר”ר |
| בריכה | לרוב הבתים ניתן להוסיך, עלות התקנה משוערת K30$ |
| מחיר ממוצע (2010) | 80K-95K$ |
| שכ”ד (ממוצע, ברוטו) | 850-950$ |
כמה נתונים חשובים
| פירוט | 2010 | 2011 |
|---|---|---|
| היקף עסקרות | 1800 | 2800 |
| אבטלה | 11.2% | 10.7% |
| שיעור אי תפיסות | 8% | 6.9% |
לסיכום
שוק הנדל”ן בקייפ קורל היה עד לתקופת המשבר אחד מהשווקים הפורחים ביותר. מחירי הנדל”ן הרקיעו שחקים. כגודל הנסיקה כך גודל הנפילה, הנדל”ן בקייפ קורל הגיע לשפל ב-2009 כאשר מחירי הבתים ירדו בשיעור של עד ל-70% משווים המקורי.
כיום, ישנה מגמה ברורה של התייצבות בהיקף הנכסים המעוקלים ואפילו תחילה של עליית מחירים (5% ביחס לשנת 2010). בתים פרטיים בקייפ קורל מגלמים תשואה ממוצעת של 7-8% (לאחר ארנונה וביטוח), אולם פוטנציאל עליית הערך שלהם הוא גבוה.
