שוק הנדל"ן בארה"ב: מלאי הצללים

בחצי שנה האחרונה ניתן למצוא סימנים רבים המעידים על התייצבות שוק הנדל"ן בארה"ב ואף ניתן לראות תחילת התאוששות. מדד מחירי הבתים שומר על עליה מתמדת  כבר 6 חודשים ברציפות.

אולם פסימיסטים רבים טוענים כי "מלאי הצללים" הינו עננה גדולה מאד אשר לדעתם תמנע את המשך התאוששות שוק הנדל"ן עוד תקופה ארוכה. לאחרונה פורסמה כתבה של הוול-סטריט ג'ורנל העוסקת בנושא, להלן עיקרי הדברים.

תחילה נגדיר מהו "מלאי הצללים"?

מלאי הצללים כולל את כל אותם בתים אשר נמצאים בתהליך של עיקול או אשר יעוקלו על ידי הבנקים בעתיד. ישנן דרכים רבות לנסות ולחשב את גודולו של מלאי הצללים. הדרך המקובלת הינה באמצעות שיקלול של כמות הנכסים הנמצאים בתהליך העיקול ברגע נתון בתוספת כמות הנכסים של לווים הנמצאים בהפרה של תשלומי המשכנתא שלהם במשך למעלה משלושה חודשים.

נכון לחודש אוגוסט מלאי הצללים עומד כל כ-1.8 מיליון בתים בתהליך של עיקול ועוד 1.45 מיליון בתים של לווים הנמצאים בהפרה מעל ל-3 חודשים. כלומר מלאי הצללים עומד כל כ-3.25 מיליון בתים. בשנה אחרונה נמכרו בארה"ב כ-4.4 מיליון בתים ולכן במידה ומלאי הצללים היה "יוצא לשוק" בבת אחת שוק הנדל"ן היה במצב קשה עוד יותר. אולם בחינה היסטורית של מלאי הצללים מגלה כי בפברואר 2010 מלאי הצללים עמד על 4.25 מיליון בתים ובברקלי קפיטל צופים כי מלאי הצללים ירד ל2.8 מיליון בתים  לקראת תחילת 2013.

האם זו כמות שיכולה להוביל את שוק הנדל"ן בארה"ב לשיא שלילי חדש?

מומחי נדל"ן מעריכים כי גודלו של מלאי הצללים מפחיד הרבה פחות ממה שהוא נשמע. המלאים ממוקמים באזורים מסויימים של ארה"ב, לא בכל המדינות. המלאי הולך וקטן לאורך השנים בעיקר באמצעות משקיעי נדל"ן, אשר מנצלים את חולשת השוק בכדי לרכוש נכסים, והיקף הבתים הריקים יחסית נמוך, כתוצאה מהעדר בניה ממשית בשנים האחרונות.

אייבי זלמן מעריכה כי מלאי הצללים הינו גדול יותר מן התחזית של ברקלי, מכוון שהוא צריך לכלול גם לווים הנמצאים בהפרה תקופה קצרה יותר מאשר 3 חודשים. היא מעריכה שהמלאי עומד על 6.3 מיליון נכסים. לטענת זלמן בשוק נורמלי מלאי הצללים עומד על 2.9 מיליון בתים, ולכן כיום בשוק ישנו עודף של 3.4 מיליון בתים.

זלמן טוענת במחקר מעמיק שביצעה על שוק מלאי הצללים כי חשוב לנתח את קצב העליה/ירידה של ההלוואות שנמצאות בהפרה, זלמן אינה מתרגשת מה"צל" שמטיל מלאי הצללים על שוק הנדל"ן – לטענתה הוא הרבה פחות מפחיד ברגע שמנתחים לעומק את גודלו והמגמות הקיימות בשוק.

כריסטופר ת'ורנברג, כלכלן נדל"ן מלאס אנג'לס, טוען כי הטענה כי קיים מלאי צללים, אשר מאיים על התאוששות שוק הנדל"ן בארה"ב בזמן הקרוב, הינה מגוכחת. לראיה, טוען ת'ורנברג, המלאי נמצא במגמת ירידה מתמדת מאז השיא בפברואר 2010 וכך גם היקף ההלוואות הנמצאות בהפרה.

לסיכום,

מלאי הצללים הינו כלי ניגוח של פסימיסטים רבים אשר אינם מוכנים לקבל את הנתונים האופטימיים לגבי שוק הנדל"ן בארה"ב. כלכלנים ומומחים לשוק הנדל"ן מסבירים כי אין להתרגש מגודל מלאי הצללים אלא לבדוק את המגמות בו (מגמת ירידה מאז השיא בפבר' 2010) ואת המגמות בתחום ההלוואות הנמצאות בהפרה (מגמת ירידה).