תחזית לשוק הנדל”ן בארה”ב 2012

חמש תחזיות עבור שוק הנדל”ן בארהב בשנת 2012:

1. מספר החייבים בהפרה (delinquencies) יקטן, אולם מספר העיקולים (foreclosures) יגדל. כמות הלווים בהפרה, אלו שהפסיקו לשלם את המשכנתא שלהם, תקטן ב-2012 תודות לשיפור בכלכלה, בשוק התעסוקה ותוכניות למיחזור משכנתא (refinancing) החדשות שיצר הממשל.  כמות הלווים בהפרה בשנת 2011 היתה נמוכה ב-25% מכמות זו בתקופת השיא לפני כמה שנים. אולם לווים רבים בהפרה של תשלומי המשכנתא שלהם נמצאים בסוג של לימבו: בסתיו שעבר הייתה תרעומת לגבי התהליך המהיר והמכני שבו הבנקים ביצעו את העיקולים. הביקורת הציבורית והתביעות המשפטיות שבאו בעקבותן “זרקו” מפתח בגלגלי תהליך עיקול הנכסים בחלק מן המדינות בארה”ב והורידו את קצב עיקול הנכסים בצורה דרסטית. משמעות הדבר היא שישנם לווים רבים בהפרה שלא נכנסו לתהליך העיקול או שתקועים באמצע הדרך בעיקר במדינות המחייבות הליך משפטי ארוך בטרם העיקול. לכשהתהליך יוסדר, הפקק בצינור העיקולים יוסר ונראה גל חדש של עיקולים ומכירות. צעד זה הכרחי על מנת לקדם את שוק הדיור לקראת פתרון מלא.
2. דמי השכירות יעלו. עם פחות קוני בתים ויותר אנשים המאבדים את בתיהם, שוק השכירות הולך ומתחזק במיוחד בערים הצפופות. דמי שכירות גבוהים יכולים לעכב חזרה לצמיחה כלכלית, אם עסקים לא יכולו לשלם לעובדים מספיק כדי שיהיה לאחרונים קורת גג מעל ראשם. הקלה לשוכרים צפויה בשלבים המאוחרים של 2012: כאשר גל של פרויקטים חדשים, שהחלו בסוף השנה, יושלם והם יהיו זמינים להשכרה.
3. הריבית על המשכנתאות תעלה – זה כנראה דבר טוב. כלכלה חזקה תדחוף לעלייה של הריבית על אג”ח ארה”ב כתוצאה מהצפי לאינפלציה יותר גבוהה והיווצרות חלופות השקעה. כתוצאה מכך, תעלה גם הריבית על המשכנתאות לדיור. כוחות אחרים יכולים לדחוף דווקא לירידה בריבית על האג”ח בארה”ב, למשל: אמונה כי הממשל יתקשה לשלם את החוב, משבר כלכלי באירופה וכו’.  הרבה גורמים יכולים לדחוף את שיעורי הריבית על אג”ח ארה”ב מעלה או מטה (וכתוצאה מכך את הריבית על המשכנתאות). לגבי שוק הדיור, פחות חשוב הכיוון שאליו תלך הריבית ויותר חשובה הסיבה. התאוששות כלכלית הדרגתית מהווה חדשות טובות עבור שוק הדיור גם אם זה אומר שהריבית על המשכנתא גבוהה יותר – זה מה שאני חושב שיקרה בשנה הבאה.
4. הממשל יישב על הגדר. בשנת בחירות, הפוליטיקאים לא לוקחים סיכונים : הם מדברים יותר ועושים פחות, ולכן אין מה לצפות לרפורמות נועזות בשוק הדיור בשנה הבאה. שוק הדיור מתאושש עכשיו. מצב השוק לא גרוע מספיק בכדי  שיריבים פוליטיים ישתפו פעולה, כפי שהיה בעבר. הזמן לפעולה נועזת מצד הממשל בנוגע לדיור עבר. עוד נסתכל אחורה בערגה על הצעדים הצנועים שביצע הממשל ב-2011, כגון: הקלה בתנאים למחזור משכנתא ללווים אשר עומדים בתשלומיהם, מכירה או השכרה של בתים ריקים בבעלות הממשל (התוכנית תפורסם כנראה בתחילת 2012). אולם לא נראה מדיניות אגרסיבית להזזת המגמה הארצית בנושא עיקולים, מכירות או מחירים.
5. ערים חכמות. בשנת 2012, הערים שיהנו מעליית מחירים, בנייה חדשה או שניהם, הן אלו שיתחילו את השנה עם צמיחה חזקה יותר, אבטלה נמוכה, ומספר בתים ריקים נמוך. בדיקה של מספר מטרופולינים בהם מתקיימים תנאים אלו מראה כי מטרופולינים אשר בהם יש מרכזי חינוך משמעותיים (אוניברסיטאות) או מרכזי הייטק, אשר גם בתקופת המשבר הנוכחי ממשיכים להוות גורם צמיחה כלכלי, הם אלו שיהנו בזמן הקרוב מהתאוששות מהירה יחסית של שוק הנדל”ן עקב הביקוש שיוצרים העובדים בארגונים אלו בשילוב עם הביקוש של עובדים בתעשיות יותר ותיקות אשר נותנות שירותים לארגונים אלו. לסיכום, בשנת  2012 חכם זה טוב…