מושגי יסוד שכל משקיע בארה"ב חייב להכיר — מוסברים בפשטות עבורכם.
A
שמאות (Appraisal)
הערכה מקצועית ואובייקטיבית של שווי השוק של הנכס, המבוצעת על ידי שמאי מוסמך (Appraiser). נדרשת לרוב בתהליכי רכישה ומימון מחדש.
עליית ערך (Appreciation)
עלייה בשווי הנכס לאורך זמן, המושפעת מעלייה בביקושים, אינפלציה והשבחת הנכס. שווקי ה-Sun Belt שבהם אנו פועלים הראו היסטורית עליית ערך של 3%–7% בממוצע לשנה.
שווי לאחר שיפוץ (ARV)
שווי השוק המוערך של הנכס מיד עם סיום עבודות השיפוץ וההשבחה. אנו ב-CIG בוחנים בקפידה את ה-ARV כדי להבטיח אופק השקעה רווחי.
C
תשואת עוגן (Cap Rate)
ההכנסה התפעולית נטו (NOI) מחולקת בשווי השוק הנוכחי של הנכס, מבוטאת באחוזים. זהו המדד המקובל ביותר להשוואה מהירה בין כדאיות של עסקאות נדל"ן שונות.
תשואה על ההון העצמי (Cash-on-Cash Return)
תזרים המזומנים השנתי נטו שהנכס מניב, לחלק לסך ההון העצמי הכולל שהושקע (כולל הוצאות נלוות). זהו המדד האמיתי לכמה כסף הנכס מכניס חזרה למשקיע בכל שנה ביחס לסכום שהוציא מכיסו.
עלויות סגירה (Closing Costs)
כלל העלויות החד-פעמיות הכרוכות בהעברת הבעלות והשלמת העסקה. כולל: שכר טרחת עורכי דין, ביטוח רישום הבעלות (Title Insurance), אגרות מדינה ומסי העברה. CIG מציגה עלויות אלו בשקיפות מוחלטת מראש.
D
שטר בעלות (Deed)
המסמך המשפטי הרשמי המעביר את זכויות הבעלות על הנכס מהמוכר אליך. עם רישומו בטאבו המקומי (County Recorder), אתה מוכר כבעלים החוקי והבלעדי של הנכס. בעסקאות שלנו, ה-Deed רשום תמיד על שם החברה האמריקאית (LLC) שלך.
פחת (Depreciation)
הטבת מס משמעותית בארה"ב, המאפשרת למשקיעים להכיר ב"שחיקה" של מבנה הנכס כהוצאה רעיונית (על פני 27.5 שנים בנכסי מגורים). מנגנון זה מקזז באופן דרמטי את חבות המס על הכנסות השכירות, ולעיתים אף מאפס אותה לחלוטין בשנים הראשונות.
בדיקת נאותות (Due Diligence)
תהליך החקר והבדיקה המקיף (פיזית, משפטית ופיננסית) לפני השלמת עסקת הרכישה. אנו ב-CIG מבצעים סינון דקדקני עבור כל נכס כדי להבטיח את כדאיות ההשקעה טרם הצגתו למשקיע.
E
הון עצמי (Equity)
החלק מהנכס שנמצא בבעלות מלאה של המשקיע (שווי הנכס הכולל פחות יתרת משכנתא). עבור משקיעים הרוכשים את הנכס במזומן מלא, ה-Equity שווה ל-100% מהנכס וגדל עם עליית שווי השוק שלו.
חשבון נאמנות (Escrow)
הסדר משפטי שבו גוף שלישי נייטרלי (בדרך כלל חברת ה-Title) מחזיק בכספי הרכישה ובמסמכים הרלוונטיים עד להשלמת כל התנאים החוזיים. זהו מנגנון המבטיח העברת כספים בטוחה ושקופה.
F
ניכוי מס במקור לזרים (FIRPTA)
חוק מס פדרלי בארה"ב (Foreign Investment in Real Property Tax Act) לפיו, בעת מכירת נכס על ידי תושב זר, מחויב הקונה לנכות במקור 15% משווי המכירה הכולל כפיקדון על חשבון מס רווחי הון עתידי. העודף שנגבה מוחזר במלואו למשקיע לאחר הגשת דו"ח מס רשמי.
G
מכפיל שכירות גולמי (GRM)
מדד פשוט המחושב כחלוקת שווי הנכס בהכנסה השנתית משכירות (ברוטו). לדוגמה, אם נכס שווה 100 אלף דולר ומניב 10 אלף דולר בשנה, ה-GRM שלו הוא 10. ככל שהמספר נמוך יותר, ההשקעה עשויה להיות כדאית יותר.
H
איגוד בעלי הבתים (HOA)
בדומה ל"ועד בית" רחב בישראל, זהו גוף המנהל את השטחים הציבוריים בשכונה או במתחם מסוים. התשלום החודשי (HOA Fee) מכסה את עלויות התחזוקה ונלקח בחשבון בתחזיות ההוצאות החודשיות של הנכס.
מסמך פדרלי תקני המסכם ומפרט בשקיפות מלאה כל תנועה פיננסית הקשורה לעסקת הנדל"ן ביום סגירתה: הוצאות הקונה (רכישה, מיסים, אגרות ועוד) מול תקבולי המוכר.
I
ביטוח מבנה וצד ג' (Landlord Insurance)
ביטוח ייעודי לנכסים מושכרים המעניק לבעלים כיסוי מקיף מפני נזקי מבנה (כגון שריפות ונזקי טבע) וכן מפני תביעות צד ג' של דיירים ומבקרים. ביטוח חובה לכל נכס, אשר מטופל באופן מוסדר על ידינו.
מספר זיהוי נישום (ITIN)
מספר זיהוי לצורכי מס המונפק על ידי רשות המסים האמריקאית (IRS) לאזרחים זרים. משקיעים ישראלים זקוקים לרוב למספר זה לשם דיווח כדין. אנו תומכים במשקיעים שלנו לאורך כל תהליך ההנפקה.
L
חברה באחריות מוגבלת (LLC)
הדרך המקובלת והמומלצת ביותר למשקיעים זרים לרכוש נדל"ן בארה"ב. פתיחת חברת LLC מקנה הגנה משפטית מוחלטת (מפרידה בין נכסי החברה לנכסיו האישיים של המשקיע) ומאפשרת מיסוי שקוף הנוח משמעותית ביחס לזה של תאגידים.
שותפות באחריות מוגבלת (LLP)
צורה משפטית המיועדת להתארגנויות ולשותפויות רב-משתתפים. כל שותף מוגבל באחריות משפטית ופיננסית אך ורק לגובה חלקו היחסי בהשקעה.
M
דמי ניהול (Management Fee)
העמלה השוטפת המשולמת לחברת הניהול המקומית המטפלת בנכס ובדיירים, ועומדת לרוב על סביב 8%-10% מסך השכירות החודשית. התשלום נגבה אך ורק כאשר הנכס מאוכלס, והוא מגולם מראש בתחזית התשואה (ROI) שלך.
N
הכנסה תפעולית נטו (NOI)
הכנסות השכירות השנתיות (ברוטו) בניכוי כלל ההוצאות התפעוליות, כגון ארנונה, ביטוחים, דמי ניהול ורזרבות תחזוקה (ללא התחשבות בתשלומי משכנתא אם ישנם). זהו הנתון עליו נשען חישוב התשואה האמיתי על הנכס.
P
הוכחת כספים (POF)
מסמך בנקאי או פיננסי המעיד על זמינות כספי המשקיע לשם ביצוע עסקה. בארה"ב, נהוג להציג אישור זה למוכר עם הגשת הצעת הרכישה, ועל אחת כמה וכמה ברכישות מזומן ובהליכי כונס נכסים.
ניהול נכסים (Property Management)
מעטפת השירות המסופקת למשקיע על ידי חברה מקומית לניהול מלא של הנכס מרחוק. כוללת: שיווק ואיתור דיירים, טיפול שוטף בתיקונים, גביית שכר דירה ועמידה בתקנות המקומיות.
מס עירוני / ארנונה (Property Tax)
מס המשולם לרשות המקומית ונגזר משוויו המוערך של הנכס. בארה"ב, מס זה חל תמיד על בעל הנכס, ולכן הוא מהווה מרכיב מרכזי בחישובי התשואה של CIG המוצגים לכם.
R
תשואת שכירות (Rental Yield)
היחס (באחוזים) בין ההכנסה השנתית משכר דירה לעלות רכישת הנכס. "תשואה גולמית" היא הסכום הבסיסי לפני ניכוי הוצאות, בעוד "תשואה נטו" משקפת את הרווח האמיתי. היעד של CIG עומד על תשואת שכירות נטו שבין 6% ל-9%.
עלות החלפה (Replacement Cost)
הערכת עלות הקמתו של המבנה הקיים מחדש (ללא עלות הקרקע) בהתאם למחירי הבנייה הנוכחיים בשוק. הנתון רלוונטי במיוחד לפוליסות הביטוח של הנכס.
תשואה על השקעה (ROI)
התשואה הכללית על ההשקעה בנכס. שקלול זה כולל לא רק את תזרים המזומנים החיובי מהשכירות (בקיזוז כל ההוצאות), אלא גם את עליית ערך הנכס במכירתו והטבות מס במהלך הדרך.
T
חברת טייטל / חברת רישום (Title Company)
גוף משפטי ופיננסי עצמאי ואובייקטיבי המלווה את עסקת הרכישה. תפקידו לוודא שהנכס נקי משעבודים (חקירת Title היסטורית), לבצע את העברת הבעלות הרשמית בטאבו, ולשמש כגורם הנאמנות לכלל הכספים המועברים.
ביטוח זכויות בעלות (Title Insurance)
ביטוח הכרחי המונפק במעמד סגירת העסקה. הביטוח מעניק למשקיע הגנה קבועה מוחלטת מפני פגמים קודמים ברישום, עיקולים נסתרים, או תביעות בעלות של צדדים שלישיים מעברו של הנכס.
V
שיעור פנויות (Vacancy Rate)
מדד המייצג את הזמן בו הנכס עומד ריק וללא שוכר. באזורי הפעילות המבוקשים של CIG, אנו נהנים משיעור Vacancy מזערי של 2% עד 4% - המעיד על ביקוש שוטף וחזק לשכירות בנכסים שלנו.