כשמעריכים נכס להשכרה, הנתון הראשון שכל משקיע שואל עליו הוא ה-Cap Rate. ובכל זאת, למרות שמדברים עליו בכל מקום, הוא אחד המדדים הנפוצים ביותר לפרשנות שגויה.
מהו Cap Rate?
שיעור ההיוון — Cap Rate — הוא ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו) של הנכס חלקי מחיר הרכישה שלו, מבוטא באחוזים.
NOI = שכר דירה שנתי גולמי פחות הוצאות תפעוליות.
הוצאות תפעוליות כוללות: דמי ניהול, ארנונה, ביטוח ורזרבת תחזוקה. חשוב: NOI אינו כולל תשלומי משכנתא — ה-Cap Rate הוא מדד נייטרלי למימון.
חישוב מהעולם האמיתי
נכס שנרכש ב-130,000 דולר המניב 1,300 דולר לחודש בשכר דירה, עם 450 דולר לחודש בהוצאות, מניב NOI חודשי של 850 דולר, או 10,200 דולר בשנה.
Cap Rate = 10,200 ÷ 130,000 = 7.85%.
מדוע Cap Rate חשוב להשוואה
Cap Rate מאפשר להשוות נכסים בשווקים שונים ובנקודות מחיר שונות על בסיס שווה. בשוק הישראלי, ה-Cap Rate על דיור מגורים נדיר שיעלה על 2.5-3%. בשווקי ה-Sun Belt שאנחנו פועלים בהם, אנחנו ממקדים עצמנו בנכסים עם Cap Rate של 7-9%.